Investissement locatif à Toulouse en 2025 :

opportunités, quartiers à suivre et rendement

Présentation Economie locale Marché immobilier Quartiers prisés Les + de Toulouse Avantages fiscaux Témoignage client

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Toulouse ?

Toulouse, quatrième commune la plus peuplée de France et centre dynamique du Sud-Ouest, s'impose aujourd’hui comme l’un des territoires les plus attractifs pour l’investissement locatif. Son dynamisme économique, porté par l’aéronautique, les technologies innovantes et les sciences, sa vocation universitaire majeure, et son cadre de vie remarquable séduisent étudiants, jeunes actifs et familles, alimentant une demande locative soutenue et constante

Dans ce guide consacré à l’investissement locatif à Toulouse, nous allons explorer les atouts qui font de la Ville Rose un choix stratégique pour les investisseurs, ainsi que les raisons pour lesquelles elle constitue aujourd’hui une option solide et prometteuse à intégrer dans votre projet d'investissement immobilier.

Présentation de la ville de Toulouse

Les raisons pour se lancer dans l'investissement locatif à Toulouse

Toulouse, quatrième ville de France et au coude à coude avec Lyon sur le nombre d'habitants, est l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques en 2025 ! La ville a connu une hausse moyenne de sa population de 1.23 % entre 2016 et 2022, soit 6 000 habitants par an. Avec cette demande en forte croissance, le prix moyen au mètre carré à Toulouse atteint 3 462 € et un rendement moyen entre 4 et 5 %.

Prix au mètre carré moyen à l’achat : 3 462 € pour un appartement (de 2 158 à 4 833 €)

Loyer mensuel moyen : 14.9 € au m2 avec au plus bas 11.0 € et au plus haut 23.3 € selon les quartiers (meilleursagents.com)

Sur les 279 107 logements qui composent la ville, 89.0 % d'entre eux sont occupés au titre de résidence principale par les ménages

Rendement locatif brut moyen : jusqu'à 5 % selon les quartiers

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Les atouts de Toulouse comme moteurs de l’investissement immobilier

Toulouse, appelée la Ville Rose, bénéficie d'une économie florissante notamment grâce au secteur de l'industrie aéronautique et spatiale et l'implantation du siège d'Airbus dans la Métropole, à Blagnac, ainsi que d'autres nombreux acteurs majeurs comme Thales et le CNES.

L’implantation de la Base Aérienne à Vocation Spatiale 101, inaugurée en juillet 2025, ajoutera à terme environ 500 postes spécialisés d’ici 2030.

Au-delà de l'industrie, Toulouse et sa région sont majeures dans de nombreux secteurs :

- Services scientifiques, techniques & technologiques

- Numérique, cybersécurité, intelligence artificielle (IA)

- Biotechnologies et santé connectée

- Services, tourisme et agroalimentaire

Entre mars 2024 et janvier 2025, le secteur des activités scientifiques et techniques a généré plus de 32 000 offres d’emploi en région Occitanie, Toulouse étant en tête du bassin.

Le numérique est mentionné comme secteur porteur depuis 2024, avec une croissance notamment dans l’IA et les services informatiques. Plusieurs entreprises informatiques et de services numériques comme Atos, Capgemini, IBM, Sopra, etc. sont bien implantées à Toulouse.

Toulouse est également l'une des villes plus étudiantes de France, avec plus de 125 000 étudiants en 2025 et une multitude d'écoles. Il s'agit donc d'un emplacement idéal pour réaliser un investissement locatif du fait d'une demande en continue en logements.

125 000

Nombre d'étudiants dans les différentes écoles

1h10

Distance en avion de Paris

61 380

Nombre d'entreprises dans la ville

24406 €

revenu annuel médian des ménages

Catégories socio-professionnelles à Toulouse :

Artisans, commerçants, chefs d'entreprise

Cadres et professions intellectuelles supérieures

Professions intermédiaires

Employés

Ouvriers

Retraités

Autres

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Le marché immobilier à Toulouse : un contexte favorable pour investir dans l'immobilier

Le marché immobilier local

Toulouse ne suit pas la tendance baissière que l'on retrouve dans différentes métropoles et affiche une hausse des prix immobilier de 1.5 % sur 5 ans et de 27.3 % sur 10 ans ! Dans les quartiers centraux, comme Esquirol ou Carmes, le prix au m2 s'envol au delà des 5 400 €.

Rendement de l’investissement immobilier locatif

La rentabilité moyenne d’un investissement locatif à Toulouse en 2025 est aux alentours de 5 %. Avec une tension locative particulièrement forte et une population majoritairement locative (65.8 %), Investir à Toulouse s’avère intéressant pour les investisseurs en quête de rendement ! Il faut bien évidemment tenir compte du quartier, des caractéristiques du bien immobilier ainsi que l’accessibilité aux services de proximité et aux transports en commun.

Marché locatif

L’immobilier toulousain fait face à une grande disparité selon les quartiers. Le loyer moyen d'une location est autour du seuil de 14.9 € / m², reflétant une forte demande locale pour le logement. Selon les quartiers, les prix peuvent descendre à 11.0€ / m² et monter jusqu’à 23.3 € / m² pour les coins les plus prisés de la ville !

Les types de biens disponibles

Appartements

Maisons

Les prix moyens au m2

Par type de biens

Appartements

3 462 €/m2

Maisons

4 367 €/m2

Evolution des prix

Évolution des prix à l’achat pour un appartement

+ 1.5 % sur 5 ans

+ 27.3 % sur 10 ans

Évolution des prix à l’achat pour une maison

+ 8.2 % sur 5 ans

+ 27.9 % sur 10 ans

La note de l'expert

sur le marché locatif sur le marché locatif toulousain

L'investissement locatif à Toulouse dans le logement étudiant est prometteur, grâce à la forte demande locative, la diversité des quartiers attractifs et un réseau de transports en commun efficace. Les investisseurs devraient cependant rester attentifs aux évolutions du marché et aux spécificités de chaque quartier pour maximiser leur rendement.

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Où investir dans l'immobilier locatif à Toulouse ?

Le Capitole

Le quartier du Capitole, avec ses lieux emblématiques comme la Place du Capitole et l'Hôtel de Ville, incarne l’âme historique et culturelle de la Ville Rose. Ce quartier hypercentre est vivant de jour comme de nuit, avec une vie commerciale foisonnante, de nombreux cafés, restaurants, commerces. La population de ce quartier est majoritairement jeune. Il bénéficie d’un réseau de transports en commun dense dont une ligne de métro.

Prix au m2 : 5 147 €

Les Carmes

Le quartier des Carmes rayonne grâce à son architecture typiquement toulousaine : ruelles pavées et façades en briques roses empreintes d’histoire. Situé sur la rive droite de la Garonne et entièrement intégré au centre historique, les Carmes sont très bien desservis par les transports (métro ligne B, lignes de bus, VélôToulouse), facilitant l’accès pour les locataires. Ce quartier attire une forte demande locative. Investir ici est perçu comme une solution sécurisée et durable, avec une valeur patrimoniale stable et des logements souvent rapidement loués.

Prix au m2 : 5 282 €

Saint-Cyprien

Situé sur la rive gauche de la Garonne, Saint‑Cyprien est un ancien faubourg désormais très prisé. Cosmopolite, vivant et chaleureux, ce quartier allie authenticité et proximité du centre-ville, un mélange rare qui séduit à la fois les familles, les jeunes actifs et les investisseurs. Bien desservi, Saint‑Cyprien profite d'une station de métro ainsi que d’un réseau dense de bus et des ponts Saint‑Pierre et Pont Neuf, qui facilitent les déplacements vers l’hypercentre.

Prix au m2 : 4 653 €

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Saint-Aubin

Implanté à l’est du centre historique, autour de la rue de la Colombette et de l’église Saint‑Aubin, ce quartier conserve une âme de village au sein de la ville. Saint‑Aubin séduit par son atmosphère chaleureuse et cosmopolite. Le quartier regorge de cafés animés, de marchés artisanaux et d’une vie locale authentique. Malgré son caractère intimiste, Saint‑Aubin est extrêmement bien connecté : il se trouve à proximité immédiate de stations de métro et d’axes de bus et vélos en libre-service, assurant un accès fluide à tout Toulouse.

Prix au m2 : 4 856 €

Lardenne

Ancien quartier pavillonnaire devenu banlieue chic, Lardenne conserve un charme authentique marqué par ses demeures bourgeoises, maisons de maître en brique rose et résidences soignées, dans un cadre calme et verdoyant. Le quartier offre de nombreux équipements : écoles, espaces sportifs, parcs, ainsi qu’un pôle d’emplois à proximité. Lardenne bénéficie d’une bonne connectivité : station de métro, gare TER, nombreuses lignes de bus et accès rapide au périphérique pour rejoindre le centre-ville ou les bassins d’emploi périphériques.

Prix au m2 : 3 183 €

Qualité de vie et équipements de la ville

Transports & mobilité

Le réseau de transports en commun de Toulouse est un modèle d'efficacité et de modernité, contribuant grandement à la qualité de vie dans la métropole.

2 lignes de métro et 1 ligne de tram
Près de 100 lignes de bus
Plus de 600 km cumulés de pistes cyclables sur l'ensemble de la Métropole
1 gare TGV et 1 aéroport

Écoles et universités

Faisant partie du haut du classement des villes les plus étudiantes de France, Toulouse dispose :

d'une université d'envergure répartie sur 3 campus différents
d'une multitude d'écoles dans le supérieur : IDRAC, ISG, INSA, Toulouse Business School, etc.

Le tourisme à Toulouse

La richesse culturelle, historique et gastronomique de la ville de Toulouse en font une destination très prisée des touristes français et internationaux.

Plus de 3.4 millions de visiteurs en 2024, une hausse de 2 % par rapport à l'année précédente
Plus de 15 % de visiteurs étrangers d’après les chiffres de l’office de tourisme
Événements et Congrès : la ville est aussi un centre important pour les congrès et les événements professionnels, attirant un tourisme d'affaires significatif

Avantages fiscaux et aide à l'investissement

Le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) permet de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux avec des revenus peu ou pas imposés. Les investisseurs peuvent ainsi obtenir un abattement forfaitaire sur les recettes locatives ou bien amortir l'acquisition du bien.

Le statut LMNP

3 points essentiels pour comprendre le statut LMNP

Achat d'un logement meublé ou à meubler
Loyers assurés via un bail commercial
Revenus locatifs non imposables pendant 20 ans

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre l'opportunité à tout contribuable français d'acquérir un bien immobilier meublé, tout en générant des revenus locatifs exonérés d'impôt.

Ce régime particulier fixe un seuil maximal pour les revenus locatifs annuels, limité à 23 000€ ou ne devant pas excéder 50% des revenus totaux du propriétaire.

Considéré comme un investissement à long terme, s'étalant habituellement sur 20 à 25 ans, la LMNP est une option stratégique pour planifier sa retraite.

Ce statut offre également d'importants bénéfices fiscaux. En plus des loyers non soumis à l'impôt, les propriétaires peuvent jouir de la récupération de la TVA dans certains cas et de l'amortissement du bien, maximisant ainsi le rendement de leur investissement.

Ce régime fiscal est accessible à tous les foyers fiscaux en France, sous réserve de ne pas être enregistré en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés.

Les atouts du statut LMNP :

Pas d'imposition sur les revenus locatifs

Un achat hors taxe dans le neuf, soit 20% d'économies

Des loyers sécurisés par bail commercial pendant 10 ans

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Témoignage client

L'investissement de Natacha, 47 ANS

On a construit mon projet de A à Z et je ne gère rien.

Tous mes amis avaient déjà investi dans l’immobilier et me disaient de me lancer, mais je n’avais pas beaucoup de temps à y consacrer et je savais pas par où commencer. Lorsqu'on m'a parlé de l'investissement locatif, j'ai tout de suite adhéré à l'idée. J'ai pu devenir propriétaire et confier la gestion de mon bien pour éviter toutes les contraintes qui me freinaient jusque-là. Merci, je regrette juste de ne pas l'avoir fait plus tôt !

Pour résumer

Prix au mètre carré

Environ 3 462 € pour un appartement et 4 367 € pour une maison, avec des variations selon les quartiers.

Loyer mensuel moyen

14,9 € / m2, allant de 11.0 € à 23.3 € selon les quartiers

Population

65.8 % de locataires

Rendement brut moyen

Variabilité de 4 à 5 % en fonction du quartier

Liens utiles