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Investissement locatif Marseille :

la bonne stratégie à adopter en 2024 !

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Marseille ?

Vous cherchez une opportunité d'investissement locatif à Marseille ? La capitale du sud offre des perspectives uniques !  Et pour cause, Marseille dispose de nombreux atouts pour séduire les investisseurs. Le coût de l'immobilier y est nettement plus faible comparé à d'autres grandes métropoles françaises comme Paris ou Lyon. Cette combinaison de prix d'achat abordables et de rendements locatifs élevés crée un terrain fertile pour vos ambitions d'investissement immobilier.

Dans ce guide portant sur l’immobilier locatif à Marseille, les experts Maslow exploreront les différents avantages qui rendent Marseille si attractive pour les investisseurs, comment investir dans cette ville singulière et les pièges à éviter !

Présentation de la ville de Marseille

Les raisons pour se lancer dans l'investissement locatif à Marseille

Marseille est l’une des villes les plus prisées par les investisseurs pour un projet d’investissement locatif. Carrefour du commerce maritime européen, sa position géographique à proximité de la mer Méditerranée est un atout pour son attractivité.

Que vous souhaitiez investir dans l’immobilier résidentiel, commercial ou industriel, le dynamisme du marché marseillais est une opportunité à saisir dès maintenant ! Contrairement aux autres métropoles françaises, Marseille se distingue par une légère baisse de 3.2 % sur 1 an, ce qui montre que le marché est plutôt résilient.

Les chiffres clés du marché marseillais en 2023 :

Prix moyen du m² à l’achat : 3.528 € pour un appartement (de 2.313 à 4.909 €)

Loyer mensuel moyen : 16 €/m² avec au plus bas 11.8 €/m² et au plus haut 24 €/m² selon les quartiers

Plus grande université francophone au monde avec 80.000 étudiants, Aix-Marseille fait partie du top 20 des villes les plébiscitées par les étudiants en France

375.346 logements sont occupés au titre de résidence principale par les ménages au sein de la cité phocéenne

Rendement brut moyen : 5.07 %, peut varier selon les quartiers

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Les atouts de Marseille comme moteur de l’investissement immobilier

Le marché de l'emploi marseillais :

Bien que Marseille ait un taux de chômage légèrement supérieur à la moyenne nationale, 9.6 % contre 7.2 % pour l’ensemble du pays, l’activité économique montre toutefois des signes d’accélération. Certains secteurs comme l’industrie, le tourisme et les activités de services tirent leur épingle du jeu. Marseille est également attractive pour les emplois liés au secteur de la logistique portuaire ainsi que des institutions scientifiques.

Les métiers liés à la santé tiennent également une place prépondérante sur le marché de l’emploi du fait de la présence du CHU La Timone, faisant partie du top 100 2019 des 100 meilleurs hôpitaux du monde selon le média Newsweek. Ce CHU emploie plus de 12.000 salariés dont près de 2.000 médecins.

Pour l’année 2023, les métiers les plus recherchés dans l’agglomération marseillaise sont les suivants :

. Infirmiers : 940 postes dont 12.8 % de saisonniers

. Aides-soignants : 1.480 postes dont 23 % de saisonniers

. Assistantes maternelles : 1.200 postes dont 54.2 % de saisonniers

. Aides à domicile : 2.100 postes dont 19 % de saisonniers

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Les grandes entreprises à Marseille :

La citée phocéenne dispose d’un quartier d’affaires majeur, le plus important de la région, Euro méditerranée qui accueille un certain nombre d’entreprises internationales du secteur tertiaire et de la finance. Cela représente une source d’opportunité exceptionnelle pour le bassin d’emploi local !

Les principales entreprises de la ville sont :

  • CMA CGM : 4e armateur mondial de transport maritime en conteneurs

  • Pernod Ricard : distillerie fabricateur

  • Haribo : principale usine de la région qui emploie 684 personnes

  • Aéroport Marseille Provence : regroupe plus de 140 entreprises et 4.500 salariés

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Données socio-économiques à Marseille

  • Population : 875.553 habitants (janvier 2023)

  • 35.6 % de la population locale a moins de 30 ans

  • Niveau d’éducation le plus représenté : bac+2 à bac+4 (20.3 %)

  • Taux de chômage : 9.6 %

797
Nombre d'écoles recensées
TGV
3h de Paris, 1h30 de Lyon
170
Nombre de jours ensoleillés

27.300 €

Revenus mensuels net annuel des marseillais

Catégories socio-professionnelles à Marseille :

Retraités
Employés
Professions intermédiaires
Ouvriers
Cadres supérieurs
Autres
Commerçants et chefs d'entreprises

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Le marché immobilier à Marseille : un contexte favorable à l’investissement locatif

Le marché immobilier local

Contrairement à la majorité des grandes métropoles françaises, Marseille n’a pas été impactée par une baisse du prix du m² depuis la crise sanitaire. Au contraire, on constate une augmentation de 16.1 %.

Bien que certaines parties de la ville soient associées à une mauvaise réputation, les quartiers du sud et bord de mer se démarquent par une attractivité exceptionnelle où certains biens peuvent se vendre au-delà du seuil de 6.000 €/m².

Autre fait distinguant Marseille des autres villes : le prix du m² des maisons en centre-ville s’envole !  Dans certains quartiers de la ville, comme le 9e arrondissement, le prix au m² peut dépasser le 9.000 €/m² !

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Rendement de l’investissement locatif

La rentabilité moyenne d’un investissement locatif à Marseille en 2024 est aux alentours de 6 %. Avec une tension locative particulièrement forte et une population majoritairement locative (54.4 %), investir dans l’immobilier marseillais s’avère intéressant pour les investisseurs en quête de rendement ! Il faut bien évidemment tenir compte du quartier, des caractéristiques du bien ainsi que l’accessibilité aux services de proximité et aux transports en commun.

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Marché locatif

L’immobilier marseillais fait face à une grande disparité selon les arrondissements. Le loyer moyen est autour du seuil de 16 €/m², reflétant une forte demande locale pour le logement. Selon les quartiers, les prix peuvent descendre à 11.8 €/m² et monter jusqu’à 24 €/m² pour les coins les plus prisés de la ville !

Les types de biens disponibles

Part d'appartements
Part de maisons

Les prix moyens au m2

Arrondissements de Marseille

Appartements

3.571 €/m2

Maisons

4.505 €/m2


Evolution des prix

Évolution des prix à l’achat pour un appartement

+ 30.5 % sur 5 ans


Évolution des prix à l’achat pour une maison

+ 23.6 % sur 5 ans


expert maslow

La note de l'expert

sur le marché locatif sur le marché locatif Marseillais

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Pour tout connaître du marché immobilier local,

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  • Les développements prévus

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Où investir dans l'immobilier locatif à Marseille ?

Le Panier : Charme Historique et Potentiel Touristique

Le Panier, l'un des plus anciens quartiers de Marseille, est réputé pour ses ruelles étroites et colorées, ses façades pittoresques, et son ambiance bohème. Ce quartier est particulièrement prisé par les touristes et les amateurs d'art, ce qui en fait un excellent choix pour les investissements dans des locations saisonnières ou de courte durée. Sa proximité avec des attractions majeures comme le Vieux-Port et le MUCEM renforce son attractivité.

Le prix du m² y est moins élevé que pour le quartier de l’Hôtel de Ville pour atteindre 3.499 €/m² et un rendement locatif brut annuel moyen de 3.8 %.

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La Joliette : rénovation urbaine et dynamisme économique

La Joliette, au cœur du projet Euroméditerranée, est en pleine métamorphose. Ce quartier d'affaires moderne attire une population jeune et dynamique, avec ses bureaux, ses commerces et ses espaces culturels. Investir dans un bien immobilier ici pourrait s'avérer judicieux, surtout pour viser une clientèle professionnelle ou des étudiants, grâce à la proximité de grandes écoles et universités.

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Les Cinq-Avenues : quartier familial et espaces verts

Les Cinq-Avenues est un quartier résidentiel qui séduit les familles grâce à son cadre de vie paisible et ses nombreux espaces verts, dont le fameux Parc Longchamp. Ce quartier offre un bon équilibre entre vie urbaine et tranquillité, avec des écoles, des commerces de proximité et une bonne desserte en transports. Un investissement ici serait idéal pour des locations longue durée.

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La Pointe Rouge : proximité des plages et cadre de vie agréable

Situé au sud de la ville, La Pointe Rouge est connue pour sa marina et ses plages, attirant à la fois résidents et touristes. Ce quartier offre un cadre de vie exceptionnel avec des activités nautiques et des promenades en bord de mer. Les biens immobiliers dans cette zone sont parfaits pour des locations saisonnières ou pour des personnes cherchant un lieu de résidence secondaire.

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Le Roucas-Blanc : quartier résidentiel prisé et vue sur mer

Le Roucas-Blanc est un quartier huppé offrant de magnifiques vues sur la Méditerranée. Ce secteur résidentiel est prisé pour son calme et sa qualité de vie. Les propriétés ici sont généralement de haut standing, ce qui en fait un investissement intéressant pour un marché locatif de niche, attirant une clientèle aisée à la recherche de biens d'exception.

Qualité de vie et équipements de la ville

Transports & mobilité

Le réseau de transports en commun de Marseille est un modèle d'efficacité et de modernité, contribuant grandement à la qualité de vie dans la métropole.

  • 2 lignes de métro
  • 3 lignes de tramway
  • 85 km de pistes cyclables d’ici la fin 2024
  • 1 gare TGV

Écoles et universités

La Métropole d’Aix-Marseille est un centre d'éducation et de recherche de premier plan, abritant une variété d'universités et d'écoles supérieures.

  • Plus de 810 établissements scolaires
  • Plus de 80.000 étudiants dans l'enseignement supérieur
  • Grandes écoles : Kedge, EMD, ESG Aix, Centrale, etc.

Le tourisme à Marseille

La richesse culturelle, historique et gastronomique de la ville de Marseille en font une destination très prisée des touristes français et internationaux.

  • 6.7 millions : c’est le nombre de nuitées réservées à Marseille en 2022 avec plus de 3.7 millions de touristes
  • 49% de visiteurs étrangers d’après les chiffres de l’office de tourisme
  • Événements et Congrès : la ville est aussi un centre important pour les congrès et les événements professionnels, attirant un tourisme d'affaires significatif

Avantages fiscaux et aide à l'investissement

L'immobilier locatif offre des opportunités attrayantes de défiscalisation, notamment à travers des dispositifs comme la loi Pinel pour les biens neufs, permettant des réductions d'impôts significatives. Le statut LMNP quant à lui (Loueur Meublé Non Professionnel), offre des exonérations sur les revenus locatifs. Ces options constituent des stratégies efficaces pour optimiser fiscalement les investissements immobiliers :

Le statut LMNP

3 points essentiels pour comprendre le statut LMNP

  • Achat d'un logement meublé ou à meubler
  • Loyers assurés via un bail commercial
  • Revenus locatifs non imposables pendant 20 ans

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre l'opportunité à tout contribuable français d'acquérir un bien immobilier meublé, tout en générant des revenus locatifs exonérés d'impôt.

Ce régime particulier fixe un seuil maximal pour les revenus locatifs annuels, limité à 23 000€ ou ne devant pas excéder 50% des revenus totaux du propriétaire.

Considéré comme un investissement à long terme, s'étalant habituellement sur 20 à 25 ans, la LMNP est une option stratégique pour planifier sa retraite.

Ce statut offre également d'importants bénéfices fiscaux. En plus des loyers non soumis à l'impôt, les propriétaires peuvent jouir de la récupération de la TVA dans certains cas et de l'amortissement du bien, maximisant ainsi le rendement de leur investissement.

Ce régime fiscal est accessible à tous les foyers fiscaux en France, sous réserve de ne pas être enregistré en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés.

Les atouts du statut LMNP :

Pas d'imposition sur les revenus locatifs

Un achat hors taxe dans le neuf, soit 20% d'économies

Des loyers garantis par bail commercial pendant 10 ans

Nos derniers programme en LMNP à marseille

La loi Pinel

Ma réduction d’impôts selon la durée de location choisie :

  • Je loue 6 ans : 10,5% de réduction d'impôts (12% en Pinel +)
  • Je loue 9 ans : 15% de réduction d'impôts (18% en Pinel +)
  • Je loue 12 ans : 17,5% de réduction d'impôts (21% en Pinel +)

Pour accéder à la loi Pinel

  • Acheter un bien neuf
  • Dans une zone éligible
  • Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux contribuables français investissant dans des biens immobiliers neufs pour de la location. Ce système offre une déduction fiscale pouvant atteindre 21 % de la valeur du bien, sur une période de 6 à 12 ans.

Lancée en 2014, cette loi succède à la loi Duflot et a attiré de nombreux investisseurs grâce à ses avantages significatifs, notamment en matière de réduction d'impôts.

Les atouts de la loi Pinel :

Réduire son impôt sur le revenu

Possibilité de louer à sa famille

Construire son patrimoine et préparer sa retraite

Nos derniers programme en Pinel à marseille

Nouveauté 2023 : Introduction du Pinel +

À partir du 1er janvier 2023, les critères d'éligibilité pour profiter pleinement de la défiscalisation Pinel ont été modifiés. Désormais, seuls les logements qui répondent à des normes élevées en termes de confort et d'efficacité énergétique peuvent bénéficier des réductions d'impôts maximales. Pour les logements ne répondant pas à ces critères, les avantages fiscaux sont réduits.

Témoignage client

L'investissement d'Antoine, 35 ANS

J’avais peur des impayés de loyer, je suis 100% rassuré !

J’ai un ami qui a eu des soucis d’impayés de loyers et j’étais donc très frileux par rapport à ça, même si l’envie d’investir était la plus forte. Mon conseiller m’a convaincu grâce à cette formule via bail commercial où les loyers sont reversés au propriétaire de façon constante, que le bien soit occupé ou non. Aujourd’hui je suis serein et en plus je ne m’occupe de rien, je suis ravi !

Pour résumer

Prix au mètre carré :

Environ 3.528 € pour un appartement, avec des variations selon les quartiers

Loyer mensuel moyen :

16€/m², allant de 11€ à 24€ selon les zones

Population de locataires :

56% de locataires par rapport aux propriétaires

Rendement brut moyen :

Variabilité de 3 à 6% en fonction du quartier

Liens utiles