Investissement locatif nice

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Pourquoi investir dans l'immobilier locatif à Nice ?

Nice, cinquième ville de France, est une destination prisée pour l'investissement locatif. Son climat méditerranéen, ses plages et sa richesse culturelle attirent étudiants, professionnels et retraités, augmentant ainsi la demande de logements de qualité.

Dans ce guide sur l’investissement locatif, nous allons explorer les divers aspects qui rendent Nice si attrayante pour l'investissement immobilier, et pourquoi vous devriez vous penchez sur cette ville comme une option solide pour vos futurs investissements.

Présentation de la ville de Nice

Les raisons pour se lancer dans l'investissement locatif à Nice

Le marché immobilier niçois est dynamique avec un prix moyen au mètre carré autour de 5 000 euros et un rendement locatif brut entre 3 et 5 %. Une forte demande locative est alimentée par plus de 45 000 étudiants et 5 millions de touristes annuels, illustrant la solidité du marché.

Les chiffres clés du marché niçois :

Prix au mètre carré moyen à l’achat : 5 147 € pour un appartement (de 3 395 à 7 162 €)

Loyer mensuel moyen : 19.4 € au m2 avec au plus bas 14.3 € et au plus haut 28.2 € selon les quartiers (meilleursagents.com)

167 546 logements à Nice sont occupés au titre de résidences principales par les ménages

Rendement brut moyen : de 3 à 5% selon le quartier

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Le climat de Nice comme moteur d’investissement

Nice, un carrefour central et une richesse culturelle et gastronomique

La métropole de Nice bénéficie d'une position géographique particulièrement enviée qui la connecte aisément à l’Italie. Cette ville, riche d'un héritage culturel profond, est reconnue mondialement pour son architecture historique, ses musées et son paysage.

Nice séduit par son cadre de vie exceptionnel. La ville bénéficie d'un climat agréable et ensoleillé presque toute l'année, ce qui en fait une destination de choix pour vivre et investir. Le charme de ses plages, ses promenades pittoresques comme la célèbre Promenade des Anglais, et ses nombreux parcs et jardins contribuent à une qualité de vie supérieure.

L’environnement culturel et touristique riche de Nice renforce son attractivité. La ville est dotée de nombreux musées, théâtres, et festivals qui rythment la vie locale et attirent un public varié. Les infrastructures de qualité, notamment en matière de transports, de santé et d'éducation, offrent un confort de vie moderne et facilitent la vie quotidienne des résidents.

45 000 étudiants

Nombre d'étudiants dans les différentes écoles

1h30

Distance en avion de Paris

350

Nombre d'entreprises dans le quartier d'affaires l'Arenas

Transports

Le réseau Lignes d’Azur de Nice compte 3 lignes de tramway et plus de 140 lignes de bus

Catégories socio-professionnelles à Nice :

Professions intermédiaires

Employés

CSP +

Retraités

Ouvriers

Artisans, commerçants, chefs d’entreprise

Agriculteurs, exploitants

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Le marché immobilier à Nice : un contexte favorable à l’investissement locatif

Offre et demande locatives : un marché tendu

Le marché immobilier locatif à Nice est caractérisé par une forte tension entre l'offre et la demande. La demande locative est particulièrement élevée, notamment de la part des étudiants, des jeunes actifs et des touristes pour la location courte durée. Cela s'explique par l'attractivité de la ville, sa situation géographique dynamique et son cadre de vie reconnu.

Au deuxième trimestre 2023, le tensiomètre locatif à Nice a atteint 4.82 sur 10, ce qui signifie que la situation est particulièrement tendue. Certains médias ont même qualifié la tension du logement à Nice comme « la pire de France ». Le déséquilibre entraîne une hausse des prix des loyers et une réduction des délais de location.

Evolution des prix de l'immobilier : une tendance à la hausse

Les prix des loyers à Nice ont connu une augmentation constante au cours des dernières années. En 2024, le prix moyen au m² d'un appartement en location est de 19.4 € par mois, et de 21.6 € par mois pour une maison. Les prix les plus élevés sont observés dans le centre-ville et les quartiers les plus demandés, comme Mont Boron, Thiers, Pessicart / Saint Pancrace et Saint-Antoine.

Les types de biens disponibles

Appartements

Maisons

Les prix moyens au m2

à Nice

Appartements

5 147 € / m2

Maisons

5 937 € / m2

Evolution des prix

Évolution des prix à l’achat pour un appartement

+ 23.6 % sur 5 ans

+ 31.9 % sur 10 ans

Évolution des prix à l’achat pour une maison

+ 24.6 % sur 5 ans

+ 28.2 % sur 10 ans

La note de l'expert

sur le marché locatif sur le marché locatif sur le marché locatif niçois

Il existe aujourd’hui de nombreuses opportunités sur le marché de l’immobilier niçois en investissant dans des résidences de services ou bien dans la location saisonnière, bien que les règles soient particulièrement strictes pour cette dernière !

Pour tout connaître du marché immobilier local,

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Les quartiers pour réaliser un investissement locatif à Nice

Choisir le bon quartier est essentiel pour réussir son investissement locatif à Nice. En effet, les prix et la rentabilité locative peuvent varier considérablement d'un quartier à l'autre. Voici quelques quartiers porteurs à Nice en 2024, avec leurs prix moyens au m² :

Centre-ville : idéal pour le tourisme

Prix moyen au m² : 5 909 €

Le centre-ville de Nice, notamment les quartiers de Jean Médecin et des Musiciens, est un choix évident pour les investisseurs intéressés par la location saisonnière. Avec ses commerces, restaurants, et accès faciles aux transports, le centre-ville est particulièrement touristique. Cette forte demande liée au tourisme garantit des taux d'occupation élevés et des loyers attractifs.

La Madeleine : pour la location longue durée

Prix moyen au m2 : 4 522 €

Situé à l'ouest du centre-ville, le quartier de La Madeleine est en train de se moderniser avec plusieurs projets résidentiels et commerciaux. La demande locative y est en hausse, notamment parmi les familles et les jeunes actifs.

L'Arénas : quartier d'affaire en développement

prix moyen au m² de 3 695 €

Cette zone bénéficie de projets de développement urbain et d'amélioration des infrastructures, ce qui accroît son attractivité. Il offre des opportunités intéressantes pour les investisseurs cherchant un bon rapport qualité prix et des perspectives de valorisation à moyen et long terme.

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Les opportunités des quartiers en développement

Libération : prix moyen au m² de 4 783 €

Le quartier de Libération est en plein renouveau, avec la rénovation de son célèbre marché et de nombreuses nouvelles constructions. Ce secteur attire de plus en plus de jeunes actifs et de familles grâce à ses commerces, ses écoles et ses infrastructures de transport améliorées.

Bastide : prix moyen au m² de 4 541 €

Ce quartier en pleine rénovation urbaine est en train de devenir un lieu de vie attractif. La demande locative y est croissante, et les prix sont encore abordables. C'est donc un bon choix pour les investisseurs qui recherchent une opportunité d'investissement à fort potentiel.

Qualité de vie et équipements de la ville

Transports & mobilité

Le réseau de transports en commun de Nice est l’un des plus importants de France, contribuant grandement à la qualité de vie dans la métropole

3 lignes de tramway
140 lignes de bus
Liaison aérienne qui relie Paris en 1h30
Lignes TER pour se déplacer en Provence-Alpes-Côte-d’Azur
Système de Vélo à louer pour se déplacer dans la ville

Écoles et universités

La métropole de Nice est un centre d'éducation et de recherche de premier plan, abritant une variété d'universités et d'écoles supérieures.

Plus de 140 établissements scolaires
Plus de 45 000 étudiants dans l'enseignement supérieur
Grandes écoles : EDHEC, IDRAC, EPITECH ou l’université Côté d’Azur, etc.

La situation géographique à Nice

Avec sa situation géographique idéale, Nice séduit et permet notamment de rejoindre :

Marseille : en 2h30 en TGV
Italie : à 1h de route seulement
Les Alpes du Sud : à 3h de route
Nice c’est aussi la connexion à toute la Méditerranée !

Le tourisme à Nice

La richesse culturelle, historique et gastronomique de la ville de Nice en font une destination très prisée des touristes français et internationaux.

5 millions : c’est le nombre de touristes dans la métropole en 203, première destination touristique en France après Paris
Fête du Citron à Menton : chaque année cet événement attire des milliers de curieux

Avantages fiscaux et aide à l'investissement

L'immobilier locatif offre des opportunités attrayantes de défiscalisation, notamment à travers des dispositifs comme la loi Pinel pour les biens neufs, permettant des réductions d'impôts significatives. Le statut LMNP quant à lui (Loueur Meublé Non Professionnel), offre des exonérations sur les revenus locatifs. Ces options constituent des stratégies efficaces pour optimiser fiscalement les investissements immobiliers :

Le statut LMNP

3 points essentiels pour comprendre le statut LMNP

Achat d'un logement meublé ou à meubler
Loyers assurés via un bail commercial
Revenus locatifs non imposables pendant 20 ans

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) offre l'opportunité à tout contribuable français d'acquérir un bien immobilier meublé, tout en générant des revenus locatifs exonérés d'impôt.

Ce régime particulier fixe un seuil maximal pour les revenus locatifs annuels, limité à 23 000€ ou ne devant pas excéder 50% des revenus totaux du propriétaire.

Considéré comme un investissement à long terme, s'étalant habituellement sur 20 à 25 ans, la LMNP est une option stratégique pour planifier sa retraite.

Ce statut offre également d'importants bénéfices fiscaux. En plus des loyers non soumis à l'impôt, les propriétaires peuvent jouir de la récupération de la TVA dans certains cas et de l'amortissement du bien, maximisant ainsi le rendement de leur investissement.

Ce régime fiscal est accessible à tous les foyers fiscaux en France, sous réserve de ne pas être enregistré en tant que Loueur Meublé Professionnel (LMP) au registre du commerce et des sociétés.

Les atouts du statut LMNP :

Pas d'imposition sur les revenus locatifs

Un achat hors taxe dans le neuf, soit 20% d'économies

Des loyers garantis par bail commercial pendant 10 ans

Nos derniers programme en LMNP à nice

La loi Pinel

Ma réduction d’impôts selon la durée de location choisie :

Je loue 6 ans : 10,5% de réduction d'impôts (12% en Pinel +)
Je loue 9 ans : 15% de réduction d'impôts (18% en Pinel +)
Je loue 12 ans : 17,5% de réduction d'impôts (21% en Pinel +)

Pour accéder à la loi Pinel

Acheter un bien neuf
Dans une zone éligible
Louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans

La loi Pinel est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné aux contribuables français investissant dans des biens immobiliers neufs pour de la location. Ce système offre une déduction fiscale pouvant atteindre 21 % de la valeur du bien, sur une période de 6 à 12 ans.

Lancée en 2014, cette loi succède à la loi Duflot et a attiré de nombreux investisseurs grâce à ses avantages significatifs, notamment en matière de réduction d'impôts.

Les atouts de la loi Pinel :

Réduire son impôt sur le revenu

Possibilité de louer à sa famille

Construire son patrimoine et préparer sa retraite

Nos derniers programme en Pinel à nice

Nouveauté 2023 : Introduction du Pinel +

À partir du 1er janvier 2023, les critères d'éligibilité pour profiter pleinement de la défiscalisation Pinel ont été modifiés. Désormais, seuls les logements qui répondent à des normes élevées en termes de confort et d'efficacité énergétique peuvent bénéficier des réductions d'impôts maximales. Pour les logements ne répondant pas à ces critères, les avantages fiscaux sont réduits.

Témoignage client

L'investissement d'Antoine, 35 ANS

J’avais peur des impayés de loyer, je suis 100% rassuré !

J’ai un ami qui a eu des soucis d’impayés de loyers et j’étais donc très frileux par rapport à ça, même si l’envie d’investir était la plus forte. Mon conseiller m’a convaincu grâce à cette formule via bail commercial où les loyers sont reversés au propriétaire de façon constante, que le bien soit occupé ou non. Aujourd’hui je suis serein et en plus je ne m’occupe de rien, je suis ravi !

Pour résumer

Prix au mètre carré

Environ 5 147 € pour un appartement, avec des variations selon les quartiers.

Loyer mensuel moyen

19.4 € /m², allant de 14.3 € à 28.2 € selon les zones.

Ville étudiante dynamique

Nice est la ville la plus étudiante étudiante de PACA, avec 45 000 étudiants.

Quartier d'affaires majeur

L’Arenas et Sophia Antipolis sont le centre économique de la région

Population de locataires

49.6 % de locataires par rapport aux propriétaires.

Rendement brut moyen

Variabilité de 3 à 5 % en fonction du quartier

Secteurs d'emploi forts

le commerce-hôtellerie-restauration-artisanat, la construction, bâtiment et travaux publics, le support à l’entreprise, le transport et la logistique, la santé et l’industrie

Principales entreprises

Thales, SNADEC, Integra Neurosciences Implants, Compagnie Méditerranéenne des Cafés

Taux de chômage

14.5 %, supérieur à la moyenne nationale

Diversité immobilière

Large choix allant des appartements modernes aux propriétés historiques

Quartiers étudiants privilégiés

Fabron, Libération, Gambetta et Thiers

Accessibilité et transports

Réseau de transports en commun étendu, un aéroport majeur, proximité avec les Alpes et l’Italie.

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